En la Ciudad de Buenos Aires, siete de cada diez contratos de alquiler ya se firman con seguros de caución o fianzas profesionales. El cambio responde a transformaciones sociales, la digitalización y el uso de inteligencia artificial para evaluar ingresos.
El mercado de alquileres en la Argentina atraviesa una profunda transformación estructural. La tradicional exigencia de presentar una garantía propietaria cedió terreno frente a las garantías profesionales y los seguros de caución, impulsados por la dificultad social para comprometer inmuebles familiares, la digitalización de los procesos y la mayor agilidad en la evaluación crediticia de los inquilinos.
Datos clave sobre las nuevas garantías de alquiler:
7 de cada 10 contratos nuevos en CABA se firman con seguro de caución.
13% al 14% de morosidad registra el sector, con baja tasa de judicialización.
73,2% de los incumplimientos se resuelven en etapa prejudicial sin llegar a juicio.
Protección de la vivienda: el ‘bien de familia’ puede afectarse puntualmente por escritura pública.
Según un relevamiento de Argenprop entre inmobiliarias porteñas, aproximadamente el 70% de los nuevos contratos habitacionales ya no utilizan propiedades de terceros como respaldo. Si bien en las provincias del interior la garantía inmobiliaria aún sostiene mayor peso, las opciones profesionales ganan terreno año a año impulsadas por la expansión de plataformas digitales.
El desplazamiento del esquema tradicional responde principalmente a una transformación sociodemográfica. Cada vez resulta más complejo encontrar familiares o allegados dispuestos a arriesgar su patrimonio inmueble para avalar un contrato. Frente a ello, las aseguradoras y empresas de fianza modificaron el criterio de evaluación, focalizándose en la solvencia y capacidad de pago del inquilino en lugar del patrimonio de un tercero.
A su vez, los propietarios priorizan hoy la previsibilidad y la rapidez en el cobro ante eventuales moras. Las garantías de caución garantizan la continuidad del pago del alquiler, expensas y servicios, transfiriendo a la compañía aseguradora la responsabilidad de gestionar la cobranza o el acuerdo de restitución del inmueble.
Por otra parte, desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires recordaron que una vivienda bajo el régimen de protección (ex bien de familia) puede utilizarse como respaldo contractual mediante una escritura pública. Esta excepción renuncia temporalmente a la protección únicamente para ese contrato de locación puntual, manteniendo el resguardo del inmueble frente a otros acreedores.
En materia de cumplimiento, los registros de la firma Finaer reflejan una morosidad de entre el 13% y el 14%. Sin embargo, la gran mayoría de los casos no se judicializa: el 73,2% de los incumplimientos se destraba en instancias prejudiciales con planes de pago o devolución del inmueble. Apenas el 26,8% llega a la Justicia y solo un 4% deriva en un desalojo efectivo.
La incorporación de modelos de machine learning e inteligencia artificial optimizó los procesos de calificación crediticia. Estas herramientas permiten cruzar antecedentes financieros y laborales para aprobar perfiles que antes quedaban excluidos del sistema, como jóvenes profesionales, independientes o monotributistas, facilitando un acceso más ágil y transparente al mercado de alquileres.
Actualmente, la oferta de garantías para alquilar abarca cinco modalidades principales: seguro de caución, fianza o fiador solidario, aval bancario, demostración de ingresos personales y la tradicional garantía propietaria. De este modo, la agilización tecnológica y la flexibilidad contractual reconfiguran la relación entre propietarios e inquilinos.
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