y venta de inmuebles Por Martin Ojeda, Socio de Pgk Consultores El decreto 406/2026, publicado el 1° de junio de 2026, reglamentó los beneficios fiscales introducidos por la Ley de Modernización Laboral (ley 27.802) en materia de Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas. ¿Qué establece el decreto 406/2026 y qué norma viene a reglamentar? …
Por Martin Ojeda, Socio de Pgk Consultores
El decreto 406/2026, publicado el 1° de junio de 2026, reglamentó los beneficios fiscales introducidos por la Ley de Modernización Laboral (ley 27.802) en materia de Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.
El decreto reglamenta los beneficios del Capítulo II del Título XXIV de la ley 27.802 de Modernización Laboral, que habían quedado pendientes de operatividad técnica. En concreto, modifica el decreto reglamentario del impuesto a las ganancias para establecer con precisión las condiciones bajo las cuales las personas humanas y sucesiones indivisas quedan eximidas del tributo por las rentas provenientes de la locación de inmuebles destinados a casa-habitación y por los resultados de la venta de bienes inmuebles. Todo ello con vigencia para el período fiscal 2026.
El decreto define casa-habitación como el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita. Aquí surge una distinción técnica importante: cuando se trata del valor locativo presunto, la calificación debe referirse a la vivienda propia del contribuyente; en cambio, para rentas derivadas de la locación o sublocación efectiva, lo que determina la procedencia de la exención es que el inmueble revista ese carácter para el locatario o sublocatario.
No. El decreto es explícito al respecto: la exención alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa afecte a destino habitacional, sin tope de cantidad.
Incluso comprende los importes percibidos por el uso de muebles, accesorios o servicios provistos por el locador. Esto representa un avance significativo respecto a esquemas anteriores que limitaban el beneficio.
La norma despeja cualquier duda en este punto: la exención aplica sobre las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato. Por tanto, los alquileres preexistentes que cumplan con el destino habitacional también quedan liberados del gravamen desde el inicio del período fiscal vigente.
La exención sobre resultados de enajenación aplica a transferencias realiz adas a partir del 1° de enero de 2026, tanto para residentes como para no residentes. La enajenación queda configurada con la firma de la escritura traslativa de dominio o la entrega de la posesión, lo que ocurra primero.
Además, el decreto extiende el beneficio a la cesión de boletos de compraventa o compromisos similares donde aún no se otorgó la posesión, brindando mayor seguridad jurídica a operaciones en curso.
¿Qué impacto tiene este decreto para las empresas que alquilan inmuebles a personas humanas?
Aquí hay un punto de atención para las personas jurídicas. El decreto introduce un límite simétrico: cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa, el locatario empresa no podrá deducir los alquileres abonados. Esta restricción equilibra el esquema fiscal ante la desgravación total de la renta en cabeza del propietario persona física, evitando un doble beneficio en la cadena.
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